Rénovation énergétique

Loi Climat - Les passoires thermiques : location et mise en vente

Publié le 24/01/2023
Les passoires thermiques : location et mise en vente
Les passoires thermiques : location et mise en vente
Les passoires énergétiques, également appelées passoires thermiques, sont des appartements ou des maisons très mal isolés.
Ces logements sont considérés comme tels, lorsque leur consommation énergétique est classée F ou G par le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), qui évalue la performance énergétique d’un bien immobilier.
Ce type d’habitation peut également présenter des risques pour la santé.
 
Le Gouvernement annonçait en 2020, près de 4,8 millions de passoires thermiques en France, mais la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), estime plutôt entre « 7 et 8 millions » le nombre de logements très énergivores.

De plus en plus de propriétaires bailleurs de passoires thermiques souhaitent vendre leur propriété plutôt que de procéder à une rénovation énergétique. Leurs mises en vente ont grimpé de 8% entre 2021 et 2022.

Le 20 juillet 2021, le texte de loi issu de la Convention citoyenne pour le climat a été voté par le Parlement. Le Conseil constitutionnel a validé plusieurs articles de la Loi Climat et Résilience.

Parmi ceux-ci, l'interdiction de la mise en location des logements classés F d’ici le 1er janvier 2028.
 

Obligation de réaliser un DPE pour la vente de logement

Suite à l’entrée en vigueur de la Loi Climat et Résilience, de nombreuses mesures concernant les passoires énergétiques ont été mises en place afin d’inciter les propriétaires de passoires énergétiques à rénover leur logement.
Premièrement, depuis le 25 août 2022, les propriétaires doivent obligatoirement réaliser un audit énergétique réglementaire pour la vente et la location de leur logement et informer leur locataire des dépenses théoriques d’énergie (chauffage, eau chaude, etc.).

A compter du 1er avril 2023, celui-ci sera obligatoire pour la vente des logements classés G et F au DPE. 

Enfin, l’audit énergétique réglementaire sera obligatoire pour la vente d’une habitation énergivore en 2025 pour les logements classés E, et en 2034 pour les logements classés D.
Les ventes de lots de copropriété ne sont pas concernées par cet audit.


 

Les loyers gelés

Pour rappel, depuis le 25 août 2022, il n’est déjà plus possible d’augmenter ou de réévaluer les loyers des habitations considérées comme passoires thermiques pour les contrats conclus ou renouvelés un an après la promulgation de la loi lorsque le bien est remis sur le marché dans une des 28 agglomérations qualifiées de « zones tendues » (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, etc.). 

Avec l’entrée en vigueur de la Loi Climat et Résilience, cette impossibilité est étendue à toute la France et aux contrats « conclus, renouvelés ou tacitement reconduits ». Dans d’autres termes, tout bailleur d’un logement « F » ou « G » ne pourra plus augmenter le loyer de ses locataires, et ce, à partir d’un an après la date d’entrée en vigueur du texte législatif.
 

Interdiction à la location pour les passoires thermiques 

  • Depuis le 1er janvier 2023 : Les biens qui consomment plus de 450 kWh/an/m² ne pourront plus se trouver sur le marché locatif.
📆 D’autres échéances sont prévues au cours des prochaines années concernant les logements très énergivores qui seront considérés comme “indécents” et donc impropres à la location.

Voici le calendrier validé :
  • A compter du 1er janvier 2025, ce sera au tour des habitations ayant une étiquette énergétique « G ».
     
  • Puis, à partir du 1er janvier 2028, les logements classés « F ».
     
  • Et enfin, au début de l’année 2034, les habitations catégorisées « E ».

Quelles sanctions ?

À noter que depuis le 25 août 2022, les propriétaires qui louent ou vendent leurs biens eux-mêmes devront obligatoirement afficher le DPE, sous peine de sanctions (jusqu’à 3 000 € d’amende).

À compter de 2025, si le logement loué ne respecte pas le seuil minimal de performance énergétique, le locataire pourra disposer d'un recours contre son bailleur.

À ces termes, un propriétaire qui n'effectuera pas les travaux nécessaires avant de mettre son bien en location ne respecterait pas les critères d’un logement jugé “décent”. Le locataire pourrait ainsi se retourner contre lui, et le tribunal ordonner un chantier de mise en conformité, une réduction des loyers, voire des dommages et intérêts.

L’objectif du gouvernement est “d'atteindre un parc bas carbone en 2050, pour l'ancien comme le neuf, avec une étiquette énergétique “B” en moyenne”, rappelle Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement.

💡 Afin d’augmenter les performances énergétiques de votre logement, vous pouvez réaliser plusieurs travaux, éligibles à des aides financières importantes, tels que l’isolation thermique par l’extérieur ou bien l'installation d'un nouveau système de chauffage, par exemple.
 

Des logements vendus moins chers

Une étude statistique récente publiée en novembre 2022 par les Notaires de France sur la valeur des logements 2021, met en relief l’impact de l’étiquette énergétique sur les prix de vente des biens immobiliers en France. 
 
À lire : Quel est l’impact du DPE sur le prix de vente des logements ?

À noter : Pour aider au financement de ces travaux de rénovation énergétique, les propriétaires pourront demander à bénéficier de différentes aides financières, telles que l’aide MaPrimeRénov’ ou MaPrimeRénov' Sérénité.
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